深圳购房者平均月供收入比已达65%？6万多的房价真的算跌了吗？

"6万多的房价真的算跌了吗？"这个在深圳业主群里争论不休的问题，恰好折射出当前市场的复杂心态。截至2025年9月，深圳二手住宅市场正在上演一场令人玩味的"冰与火之歌"——挂牌价微跌0.6%的背后，是日均超200套的成交热度。这种看似矛盾的现象，值得我们放下预设结论，重新审视。

截至9月22日，深圳二手住宅挂牌均价为6.26万元/㎡，环比8月微跌0.6%，但跌幅较前期收窄。8月官方数据显示，二手住宅成交均价为5.96万元/㎡，环比上涨0.5%，同比降幅收窄至8.06%。新政后，核心区域（如福田、南山）价格趋稳，非核心区（如龙岗、盐田）仍存在以价换量现象，部分房源降价幅度达30%。

9月5日那场被称为"深八条"的调控松绑，像一剂强心针注入了疲软的市场。政策公布当晚，龙华某中介门店的灯亮到凌晨两点，销售小林记得很清楚："有个客户连夜从东莞赶来，就为了抢在别人前面签合同。"这种狂热在数据上得到印证：新政首周成交量暴涨19.9%，非深户购房比例直接从21%蹿升至34%。

但细看区域表现就会发现明显分化。盐田这个往日存在感不强的区域，成交量竟然暴涨217%，而福田这样的核心区增幅还不到10%。这种差异暴露出一个残酷现实：资金正在追逐价格洼地，而非真正认可价值。某位不愿具名的开发商私下坦言："现在进场的好多都是赌政策周期的投机客。"

当前6.26万元/㎡的挂牌均价，相比年初确实下降了约5%。但若把时间拉长到三年周期，某些片区的情况更触目惊心——龙岗部分小区实际成交价已跌破2019年水平。笔者走访布吉某中介门店时，经理老陈指着系统里的几十套"急售"房源苦笑："这些业主都是2018年高位接盘的，现在挂牌价都比买入价低100多万。"

豪宅市场却呈现另一番景象。深圳湾某顶豪项目最近成交的一套5000万豪宅，买卖双方居然为抢房源上演全款加价大战。这种魔幻现实让人不禁怀疑：我们看到的到底是同一个市场吗？

3.05%的历史最低房贷利率确实降低了入市门槛。以800万贷款计算，月供比去年少了近万元。但银行朋友透露的另一个数据更值得警惕：目前深圳购房者平均月供收入比已达65%，远超国际警戒线。某股份制银行信贷部负责人私下抱怨："最近接到的房贷申请里，流水造假的比例明显上升。"

更令人担忧的是企业购房的灰色操作。虽然政策要求核心区企业购房需满足纳税等条件，但市场上已经出现"壳公司"买卖的产业链。笔者暗访时，某财务公司业务员直言："50万包全套资质，保证通过银行审核。"

眼下这场由政策驱动的回暖能持续多久？深房中协秘书长王峰在接受采访时态度谨慎："短期成交量会维持高位，但价格修复需要更长时间。"这种判断与笔者的市场调研结果不谋而合——多数中介反映，当前成交主要靠"以价换量"，真正意义上的价格反弹尚未出现。

值得玩味的是，就在上周，某知名房企突然叫停了计划中的涨价通知。其营销总监在内部会议上直言："现在的客户比想象中精明得多。"

这句话或许道破了当前市场的本质：在经历多次政策轮回后，深圳购房者正在变得前所未有的理性。

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