中央定调：支持老旧住房“自主更新、原拆原建”！资金从哪里来？答案来了

“政府补贴+居民共担+市场参与”，老旧小区自主更新又出现新模式。

2025年8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。

这一政策意味着未来城市更新不再是大拆大建，而是居民自主当家作主。但当千万业主真正开始自己操心改造时，最现实的问题浮现了：钱从哪里来？

从政府主导到居民自主

中国城镇化率已突破67%，2000年前建成的老旧小区达22万个，涉及居民超过1亿人。这些小区普遍存在结构老化、设施缺失、安全隐患等问题。

与传统“政府主导、群众旁观”的改造模式不同，这次新政策将改造交给了业主自己。

参考浙江省试点流程，自主更新主要包括以下步骤：提出项目申请 → 制定更新方案 → 组织审查审批 → 开展施工建设 → 组织联合验收。

这种模式遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则。

也就是说业主意愿占很大的比例，由产权人牵头组织，在合法合规的框架下，自主筹备规划方案，但只要有一户不同意，就不能动工改造。

那钱到底从哪来呢？

资金问题一直是老旧小区改造的关键难点，但现在这种新模式，资金就有了三个出口：

1，居民自筹。拿杭州浙工新村为例子，该小区业主自筹改造资金5个亿，最终完成了整个小区的“自拆自建”，改造后小区房价从每平米2.7万-3万元升至4.2万元，涨幅约40%。

2，政府补贴。浙江对D级危房改造提供最高80%财政补贴，苏州允许提取公积金支付扩建费用，这种支持显著减轻了居民的经济压力。

3，市场参与。对于开发商而言，“原拆原建”模式下更多是以提供轻资产代建和项目建成商业运营服务为主。核心地段的项目收益性资产，可打包发行REITs等资产证券化，吸引更多社会资金参与。

成功案例与痛点

目前全国各地很多试点地区都已有了不少成功案例，广州花都区集群街2号成为广东省首例业主“自筹资金”的危旧房改造项目，25户住户共同承担约800万元的改造成本，改造后实现房屋增值1.6倍。

福州鼓楼区在全省率先开展国有土地上的房屋由居民自行出资改造的实践，2024年已经顺利交房。

但不是所有项目都一帆风顺。比如广州共和村的首轮“原拆原建”意愿摸底中，1600户仅有500户同意出资改造，同意率未过半，大部分居民主要害怕资金安全、担心烂尾。

而与低楼层“老破小”相比，高层住宅的自主更新才是真的麻烦，特别是30多层的高层住宅，想推倒重建希望渺茫。

因为过去一般房子6-7层，拆完后盖30层，尚有盈利空间。但如果是动辄30层的高层，可能业主承担的资金会是天文数字，动工难度也会相应提高。

所以未来高层建筑，能否也采用这种模式进行“居民自筹、原拆原建”呢？笔者持有怀疑态度。

写在最后

随着国家住宅限高政策的实施（规定全国住宅建筑限高不得超过80米），未来城市建设将更加注重品质而非高度。

在未来，自主更新模式可能会成为解决“老破小”问题的主要渠道，所以不要过度依赖补贴旧改，准备“自力更生”才是王道。

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