房地产巨头接连爆雷，普通人现在买房如何避免踩坑？

恒大总负债高达2.39万亿，阳光城总部六折甩卖，王健林父子财富缩水820亿——这些触目惊心的数字背后，是中国房地产行业正在经历的一场深刻变革。这不仅是几家房企的困境，更是一场由高杠杆扩张模式、政策收紧、人口结构变化等多重因素引发的系统性危机。当城镇化率接近65%、人口出现负增长，住房需求基本面已发生根本性转变。面对近七年最高的商品房库存和不断延长的去化周期，普通购房者该如何避险？国企央企为何比民企更安全？现房与期房的选择背后藏着怎样的风险？本期节目将带您深入剖析房地产危机的根源，并提供切实可行的购房策略。

哈喽大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们特别邀请到了房地产专家陈哲一起来聊聊房地产行业面临的挑战。陈哲跟大家打个招呼，大家好，我是陈哲，很高兴和林薇一起探讨这个话题。今天想跟大家聊一聊，最近房地产行业面临的这么大的压力，曾经的行业的巨头们现在纷纷的陷入到了困境当中，比如说什么恒大退市了，阳光城的总部大楼被6折甩卖，包括万达的王健林父子财富缩水820亿等这些事情背后到底意味着什么？对，确实这些事情最近炒得非常热，咱们现在就来好好聊一聊咱们先来聊第一个话题，巨头的困境，咱们先来聊一聊恒大集团现在到底陷入了什么样的财务困境，恒大其实它现在就是负债累累，它的总负债已经高达2.39万亿，但是它的资产却远远不足以覆盖它的负债所以他现在只能通过卖一些资产来还钱那他债务重组，包括他的退市其实都是跟他的高杠杆儿是很有关系的。对，所以说就是说房地产行业的整体环境的变化，到底是怎么把恒大推向了这个崩溃的边缘的就是最近这几年，房地产的销售一直都很低迷，那恒大的销售也大幅下滑，那他就没有办法把房子卖出去，资金回笼。那同时他的融资也在收镜，那他就没有办法像以前一样，靠借钱来扩张，那他的资金链就非常的紧张，那再加上他的这个债务违约之后，信用断裂，那他就只能一步一步的走向退市，现在就是说房地产行业这么多的巨头都陷入了困境那这些困境到底会怎样的？蔓延开来影响到的不仅仅是这些房企本身对没错，没错，就是这些房企他们的债务，包括他们的资金链的问题，已经让很多的上下游的企业也受到了影响。那比如说像一些建材公司，然后一些施工队，他们也都面临着收款难，那整个产业链都会受到影响那同时，就是银行包括一些金融机构手里的这些贷款也有可能会变成坏账，那同时这个行业的整体信心也会被削弱，那同时，就是政府的监管，包括一些政策也会更收紧，那同时就是这个行业的洗牌也会加快，那同时就是整个经济的增长，包括社会的稳定，都会面林一些新的挑战。好，关于房地产巨头们的困镜咱们就先聊到这儿，信息量不小，咱都歇会儿喝口水，待会儿继续。那我们现在就来聊一聊这个行业的危机，我特别想知道最近房地产行业危机的这个根源到底在哪里其实这次房地产的危机，它其实是一个多重矛盾的一个爆发，那比如说像之前的这个高速扩张然后高杠杆镜影就导致了很多的房企就是资金链非常的脆弱，那一旦这个销售停滞，那他们的这个债务违约就会像多米诺骨牌一样，整个就会连环爆所以说这个行业的模式本身就埋下了一颗定时炸弹，而且就是三道红线，再加上房贷的集中度管理，就直接把房企的再融资的通道给关掉了。那同时，这个行政手段过于强势，然后再加上市场滋生调节的能力又有限，所以它就导致了这个行业的大洗牌那同时也拖累了银行，包括一些产业链上的企业。你觉得现在这种房地产市场的低迷会带来哪些系统性的风险？现在商品房的库存已经堆到了近七年以来的最高峰。那尤其是住宅的库存更是比去年同期多了5.4%那很多城市去化周期都已经翻了两三倍所以说房子卖不出去，积压越来越多，那这个时候房企为了回笼子衿就只能不断的降价卖房那这个房价的下跌，又让很多买房的人，都期待着房子还会再跌，那这就导致了这个市场的观望情绪越来越浓，那同时，就是这个银行的贷款，包括一些金融产品，也都因为这个房地产的违约越来越多，那它的这个不良贷款的余额一下子就增加了。那同时，保障性租赁住房的供给虽然说增加了，但是也满足不了市场的需求。所以这个行业的重启还是面临着非常大的压力。你觉得现在这个房地产行业面临的困难背后真正的本质的是什么？其实我觉得现在这个行业低迷，它并不是一个简单的周期，波东的问题更多的是跟我国的人口结构的变化，以及这个城镇化的进程的变化是有关的。那随着我们的城镇化率已经接近65%，那每年新增的住房的需求已经弱化了，那同时，就是这个人口负增长，以及这个老龄化社会的到来，让住房的刚性需求再也没有办法像以前一样，保持一个高增长。所以说这个市场的潜力其实比大家想象的要小很多。没错，那这个时候再加上三道红线还有房贷的集中度管理，把这些高杠杆儿高周转的模式都彻底的堵死了，那同时，市场的调节又没有办法很快的起来，所以它就导致了这个行业的洗牌会一直持续下去。那同时，也呼吁着新的模式新的管理方式，瑶尽快的落地，聊了这么久的房地产行业危机，感觉挺过瘾的。咱都歇会儿放点音乐放松很快回澜咱们来进入第三个部分，咱们来聊一聊购房者到底应该怎么去应对现在这个房地产业的风险。那首先，第一个，咱们先来聊一聊，现在房企的债务违约频繁的出现那普通人在买房的时候，到底应该怎么去挑选一个比较安全的项目？现在市场环境下，我觉得最重要的是，你要去选那些财务特别稳健的房企。那比如说像一些国企央企他们背后的资金实力，包括他们的抗风险能力都要强很多，那他们出问题的概率就会笑很多。就是说房企本身的信用很重要，没错，而且央企出来的报告，他们的这个净负债率只有54%点二四。但是一些民企动不动就飙到百分之269.03，那这个差距是非常明显的。那另外就是你要去优中选优，就是它的这个项目本身也要去挑那些。区位条件好，然后去化速度快的这样的项目它的流动性更好，那万一你自己要换房，或者说你要变现也会方便很多。现在房地产市场这么分化情况下，那多套房的持有者到底应该怎么去规避风险，把损失降到最低。我觉得现在市场已经明显的供过于求了，那尤其是三四线城市，包括一些城区，它的去化周期已经很长了。那这个时候你就瑶去关注房子的位置，你要去选那些城市的核心区，或者说一些发展潜力大的新区，那这样的地方，它的流动性会更好一点，就是说这个房子的地段，地段还是地段。没错，而且最近这三年，保障性租赁住房的供给会突破3000万套那这个时候就是存量房市场的竞争会越来越激烈，那如果你不是特别着急用钱，那你可以等到这个市场回暖一点儿，或者说有一些政策松动的时候你再考虑出手。那如果你一定要卖，那你也要去挑准时间点，比如说在一些城市，它的这个限售期一结束，那你马上就可以挂出去。那如果你一定要买，那你一定要去挑现房，或者说，准现房，千万不要去买那种期房，那这样的话，你可以规避一些交付的风险。如果说，现在还有人想着去咬牙买房投资，那你觉得现在这个市场环境下，他要怎么去做才能够尽量的降低风险。我觉得现在这个市场已经明显的是买方市场了，那这个时候，你作为买房的人，其实你是有更多的议价空间的。那你可以去挑选一些财务比较稳健的房企，然后一些位置比较好的现房或者说准现房，那你这样的话，可以规避一些期房交付的风险。就是说这个房子的本身，海有房企的信用都很重要，没错，而且接下来的政策和市场的修复都是非常渐进的过程。那这个时候你的资金链要留好余量，不要去盲目追高，那你也可以关注一下一些城市更新的，或者说保障性租赁住房的一些机会。但是一定要李信，然后不要去被一些炒作带节奏。那你这样的话，才可以真正的让你的这个购房决策成为一个家庭资产的一个保护伞，而不是一个负担。对，今天咱们聊了这么多，关于房地产行业现在面临的一些困镜，以及给大家的一些购房的建议。其实说白了，在这个行业转型的这个时候，大家最重要的还是要保护好自己的钱袋子，不要去盲目投资。那就是这期节目咱们就到这里，然后感谢大家的收听，咱们下期再见。白白